Коротко о законе и его последствиях для владельцев недвижимости за границей.
Введённый в июне закон разрешает в качестве обеспечительной меры арестовывать активы граждан, находящихся за пределами России. Сначала суды будут блокировать средства на банковских счетах, а при их недостаточности — накладывать арест на другое имущество, в том числе на квартиры. Арест может быть наложен и до вступления в силу решения по административному делу — по заявлению, например, прокурора. Закон не предусматривает автоматической конфискации, но может ограничивать распоряжение имуществом (включая запрет на аренду). Он вступает в силу 1 сентября 2026 года.
Кого может затронуть закон
Формулировки в законе шире и не дают чётких критериев «правонарушений против интересов РФ», поэтому в теории под действие норм может попасть любой уехавший гражданин. Помимо непосредственного ареста и штрафов, закон усиливает правовую уязвимость и может вызвать самоцензуру у тех, кто находится за границей.
Переписать квартиру (дарение): основное
На практике одним из наиболее распространённых способов передачи недвижимости остаётся договор дарения. Он удобен с налоговой точки зрения при передаче близким родственникам и часто используется, чтобы сохранить возможность распоряжаться имуществом, пока собственник находится за границей.
Кому можно подарить и налоговые последствия
Дарение ближним родственникам (супруг, родители, дети, бабушки/дедушки, внуки) обычно не облагается налогом ни у дарителя, ни у одаряемого. При передаче не близким людям одаряемый платит НДФЛ 13% (для нерезидентов ставка может составлять 30%). Даритель налог не платит.
Требования к доверенности и порядок оформления
- Сделка дарения оформляется у российского нотариуса и заключается в регионе, где расположена квартира.
- Собственнику потребуется оформить доверенность на третье лицо (нельзя одновременно сделать доверенность на того, кому будете дарить недвижимость).
- Доверенность можно оформить в консульстве РФ за границей или у местного нотариуса (в странах, подписавших Минскую или Гаагскую конвенции, требуются разные процедуры: перевод или апостиль).
- Оригинал доверенности нужно переслать в Россию; нотариус в РФ проверяет документ и оформляет сделку.
- В доверенности указывают полномочия обращаться в Росреестр и МФЦ и при необходимости снимать с регистрационного учёта.
Практические советы и подводные камни
Лучше оформлять доверенность в консульстве: российский нотариус сможет проверить её по базе. Доверенность должна быть на внутренний российский паспорт, тот же, что указан в правоустанавливающих документах. Документы, оформленные по правилам некоторых конвенций, на практике иногда принимают неохотно — особенно в регионах, поэтому заранее уточняйте у выбранного нотариуса порядок действий.
Продажа квартиры из‑за границы: налоги и порядок действий
Налоговые правила
Общий срок владения для освобождения от НДФЛ — 5 лет. В ряде случаев (дарение близким, наследство, приватизация или единственное жильё) порог сокращается до 3 лет. Если собственность держалась меньше минимального срока, продавцу придётся платить налог; для нерезидентов и лиц со статусом «иноагент» ставка может достигать 30%.
Как оформить доверенность для продажи
Принцип тот же, что и при дарении: доверенность оформляют через консульство или у местного нотариуса, в ней прописывают право подписывать договор купли‑продажи, подавать документы в Росреестр и взаимодействовать с банками. Можно заранее запросить у российского нотариуса шаблон доверенности.
Как принимать оплату безопасно
- Лучше принимать средства на собственный российский счёт; если его нет, доверенному лицу можно дать право открыть счёт.
- Банковский аккредитив или депозит нотариуса обеспечивают безопасность расчётов: деньги блокируются в банке и переводятся продавцу только после регистрации сделки в ЕГРН.
- При учёте сроков получения денег важно понимать, что датой поступления считается момент передачи средств представителю.
- Если продавец — «иноагент», продажи и поступления средств могут проходить через специальный счёт с ограничениями.
Документы и регистрация
Для сделки нужны: паспорта сторон, выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности, оригинал доверенности, справки об отсутствии долгов по коммуналке, при необходимости — нотариальное согласие супруга и другие документы (БТИ, справки о снятии обременений и так далее). Регистрация договора в Росреестре обычно занимает от 3 до 9 рабочих дней; регистрацию может провести доверенное лицо через МФЦ или нотариус.
Удалённая биометрия и квалифицированная подпись (КЭП)
В ряде стран доступна выдача квалифицированной электронной подписи, которая теоретически позволяет совершать сделки дистанционно. Однако для удалённых операций законом предусмотрена обязательная биометрия, сдача которой происходит очно; если ваших биометрических данных нет в системе, вариант с КЭП может не подойти. На практике оформление по доверенности остаётся наиболее распространённым и проверенным путём.
Прописка, приватизация и наследство
При продаже в квартире не должно быть зарегистрированных жильцов: если вы в ней прописаны, нужно выписаться — для этого требуется отдельная доверенность и нотариальное заявление на выписку. Операции с недвижимостью возможны только для приватизированного жилья; при необходимости приватизацию также можно оформить по доверенности. Наследство и связанная с ним передача прав также часто решаются через доверенное лицо и нотариальные процедуры.
Краткие рекомендации
- Оцените риски до 1 сентября 2026 года и соберите необходимые документы заранее.
- Продумайте, кому доверите недвижимость: дарение близкому родственнику снижает налоговую нагрузку, но может иметь семейные риски (например, при разводе).
- Оформляйте доверенность в консульстве или у надёжного нотариуса и отправляйте оригинал в Россию.
- Для безопасной продажи используйте аккредитив или депозит нотариуса и фиксируйте, кто получает деньги и когда.
- При сомнениях проконсультируйтесь с адвокатом или нотариусом и уточните практику в выбранном регионе, где находится недвижимость.
